中國住房市場發(fā)展月度分析報告：
公式本報記者 姜 楠
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組昨日發(fā)布的2018年4月份《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，北京房價有所回升，但復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固。部分熱點二線三線城市房價仍較快上升。前期房價漲幅相對較小的東北部分城市，房價開始出現(xiàn)追漲。
具體來看，北京房價連續(xù)2個月企穩(wěn)回升，環(huán)京樓市再度下降，西安、青島、南寧、大連等成為新的熱點二線三線城市;重點城市房價存在先漲先跌的現(xiàn)象，廊坊、天津、北京、上海、廈門、合肥等2016年以來第一波房價快速上漲的城市，其3月份房價均低于一年前價格。成都、西安、南寧等第二波房價上漲的城市，近一年房價漲幅仍然較大;部分城市各區(qū)域板塊的房價走勢出現(xiàn)較大分化，調(diào)控政策有待進(jìn)一步細(xì)化。
從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，市場不確定性顯著增加。中美貿(mào)易摩擦將迫使中國產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而間接影響國民收入結(jié)構(gòu)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。這兩種結(jié)構(gòu)變化都將對未來房地產(chǎn)市場格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
從金融條件看，住房信貸市場持續(xù)趨緊，但房貸利率仍處于歷史相對低點。雖然國家政策層面對首次購房的支持態(tài)度沒有發(fā)生變化，但融資成本的提升導(dǎo)致商業(yè)銀行自主調(diào)高了首套房貸利率。數(shù)據(jù)顯示2018年3月份全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比2月份上升0.92%，同比去年3月份首套房貸款平均利率4.46%上升23.54%。盡管房貸利率有所攀升，但目前的房貸利率仍處于近10年來的相對低點。
從市場本身看，各地住房市場漲多跌少。除了2016年來第一波房價上漲城市如南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊等還在下跌外，其它城市大都在上漲，西安、青島等部分熱點城市仍處于房價快速上漲區(qū)間。截至目前，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州和西安7個城市公布了搖號購房政策或意見。新房價格管制、房價上漲預(yù)期與庫存不足共同造就了部分城市新房市場嚴(yán)重供求失衡的局面。
從政策面看，調(diào)控政策延續(xù)，限購、限售的城市繼續(xù)增加。昆明將住宅限售從呈貢區(qū)2年加碼為三大熱點區(qū)域3年;大連本市戶籍2套以上限購;沈陽在3個熱點區(qū)域?qū)嵭邢拶?青島將限購范圍擴(kuò)大至青島戶籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年;海南省在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購;一些三四線城市也開始限購、限售。
基于以上因素，報告認(rèn)為，短期看一二線城市中房價下降或穩(wěn)定的城市個數(shù)增多;三四線城市房價仍將繼續(xù)慣性上漲，但漲速將有所下降。通過需求政策抑制住房投機(jī)炒作進(jìn)而控制房價泡沫風(fēng)險，仍應(yīng)是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)。
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